전세 계약시 이것 모르면 보증금 다 날립니다!!

최근 전세 사기나 깡통 전세로 피해를 입고 있는 분들이 많습니다. 그래서 이번 시간에는 전세나 월세에 살고 계시거나 전월세 구하려는 분들이 꼭 알고 계셔야 할 세 가지를 알려드리려고 합니다.  

전세금을 날리지 않기 위해 꼭 해야 하는 첫 번째 전세계약 시 이 특약을 반드시 넣어야 합니다. 전세계약을 할 때 보통 전세자금 대출을 실행하실 텐데요. 이때 세입자의 자격은 되지만  임대인이나 임대 물건의 하자로 인해 전세대출이 되지 않는 경우가 있습니다. 이런 경우 대출 실행이 안 되는 것은 내 잘못이 아니니까 당연히 계약금을 돌려받고 계약을 취소할 수 있지 않나라고 생각하실 수 있지만 이 특약을 넣지 않으셨다면 잔금을 치를 책임은 임차인인 나에게 있는 것이기 때문에 계약금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 그렇다면 어떤 특약을 넣으면 될까요?

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본 계약은 임차인의 전세자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을, 즉시 반환한다라는 특약을 넣어주시면 전세자금 대출이 일어나지 않았을 때에 계약금을 안전하게 지켜 손해를 보지 않습니다. 
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전세금을 날리지 않기 위해 꼭 해야 하는 두 번째 보증금과 근저당은 매매가의 70%를 넘지 않기입니다. 전셋집으로 적당한 곳을 선택하셨으면 집의 등기부 등본을 떼보셔야 하는데요. 대출이 없는 집이라면 정말 좋겠지만, 거의 대부분 은행 대출을 끼고 있는 경우가 많습니다. 대출이 있는 집이라면 등기부 등본의 근저당이 설정되어 집주인이 은행에서 대출을 받아 금액이 적혀 있을 건데요. 이때 이 근저당 금액과 내 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 예를 들어, 시세 3억인 빌라가 집주인이 은행에서 1억을 대출받을 경우 3억 원의 70%는 2억 1000만 원 되고, 2억 1000만 원에서 1억을 뺀 나머지 금액은 1억 1000만 원으로 전세보증금이 최대 1억 1000만 원까지가 안전하다고 볼 수 있는 것입니다. 왜냐하면, 그런 일은 없어야겠지만, 이 집이 만약 경매에 넘어갔을 때 위험하기 때문인데요. 경매가 진행되어도 유찰이 되는 경우가 많고 한번 유찰될 때 집값의 20~30% 정도 금액이 떨어지기 때문에 내 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 보증금과 집주인이 대출받은 근저당의 합이 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 
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전세금을 날리지 않기 위해 꼭 해야 하는 세 번째 잔금 치르는 당일 전입신고와 확정일자 받기입니다. 먼저 잔금을 치르기 직전 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서 그 사이 소유권과 관련한 사항이 바뀐 것은 없는지 임대인이 새로 받을 대출이 없는지 확인하시는 것이 필요합니다. 그리고 이상이 없다면 잔금을 입금하시고 바로 계약서를 들고 주민센터에 가셔서 전입신고와 확정일자를 받으셔야 하는데요. 왜 잔금 치르는 당일 전입신고와 확정일자를 받아야 할까요? 혹시 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가도 온전히 보증금을 돌려받아야 하잖아요. 그런데 이때 보증금을 돌려받으려면 대항력이라는 것이 있어야 하는데 대항력은 내 전세 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로 내가 실제로 집에 살고 있고 전입신고를 하시면 생기게 됩니다. 그런데 대항력이 있다고 해서 내 보증금을 가장 먼저 받을 수 있는 것은 아닙니다. 대출이 있는 경우 은행보다 내가 먼저 보증금을 돌려받으려면 우선변제권이라는 것이 필요한데 이 확정일자를 받으셔야지 가능합니다. 즉 확정일자는 보증금을 돌려받는 순서라고 보시면 되는데 이 확정일자를 받으셔야 내 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되니 매우 중요하다고 볼 수 있습니다. 여기서 꼭 알고 계셔야 할 점은 확정일자는 신청한 날에 바로 효력이 생기지만 전입신고의 경우 경우 신청한 다음날  0시부터 효력이 발생한다는 점인데요. 전입신고를 좀 늦게 하시는 경우 그 사이 임대인이 대출을 받는다면 내 전세금이 후순위로 밀려날 수 있기 때문에 꼭 이사 당일 전입신고를 하시고 확정일자를 받으셔야 혹시 모를 경매에 있어 선순위로 내 보증금을 돌려받을 수도 있다는 점을 명심하셔야 합니다. 확정일자와 전입신고는 신분증과 임대차 계약 가지고 주택 소재지 주민센터에서 하시면 되는데요. 확정일자는 대법원 인터넷 등기소에서, 전입신고는 정부 24 온라인 신청도 가능합니다.
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오늘은 전월세 계약하실 때 꼭 기억하셔야 할 세 가지에 대해서 말씀드렸는데요. 전세계약에서 대출 미승인 시 계약금을 돌려줘야 한다는 특약기재 ,보증금과 근저당의 합의 매매 대가의 70%를 넘지 않아야 한다는 점 ,이사를 하시고 전입신고와 확정일자 받기를 꼭 하셔서 안전하게 내 재산 지키시기 바라겠습니다.